未来改善型商品房约占14.7% 5月末库存继续减少

商品房销售增速在连续10个月回落后首次出现回升。房地产库存正快速下降，部分城市房价再现上涨苗头，尤其是某些热点区域房价泡沫隐现。

未来五年改善型商品房约占14.7%

自2018年政府工作报告显示，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，楼市政策向刚需、租赁市场倾斜，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。多重政策叠加加持，房地产调控长效机制已渐成型，改善型项目只减不增，尤其是内城因为用地限制，城市高端改善型产品已成为稀缺藏品。

对于北京整体市场，去年9月公布的《北京城市总体规划(2016年—2035年)》指出完善租购并举的住房体系，大力推动住房供给侧结构性改革，未来5年全北京市新供应各类住房150万套以上，扣除保障性住房、租赁类住房约、共有产权住房、中小套型普通商品住房外，未来5年内全市改善型住房仅占14.7%。简单计算一下，未来北京供应的每100套住宅中，仅有15套是90平米以上的改善型商品住宅。改善型产品进入绝对稀缺时代。

5月末商品房库存继续减少

6月14日，从国家统计局发布的数据可以看出，商品房库存继续减少。5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

业内人士6月14日在接受记者采访时表示，总体来看，待售面积依然呈现下滑态势，总体上也说明去库存的现象继续。当然从此类跌幅来看，是在不断收窄的，这也说明去库存的动力或在减弱。城市基本面正不断从去库存开始转向补库存的阶段。

分析师6月14日告诉记者，当前房地产去库存任务初步完成，一线、二线、三线、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。三线、四线库存继续减少，在一线、二线城市进入补库存后，三线、四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

据2015-2020年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告数据显示，1月份至5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1月份至4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1月份至4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。5月份，房地产开发景气指数为101.58，比4月份提高0.21点。

业内人士表示，开发投资和预期一致为10.2%，说明在过去几个月持续高位情况下有所降温，但依然位于两位数的水平，这从侧面也说明了即开发投资依然是比较热的。当前在库存不足的情况下，类似现象是值得肯定的，或者说有助于今年开发投资方面的补库存效应显现。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊6月14日在接受记者采访时表示，鉴于最近几个月一线城市房价同比涨幅有所回落，并且涨幅过大的二线城市被住建部约谈，反映了中央对房地产调控的政策立场没有变化。受此影响，房价和房地产销售增速可能在下半年会继续回落，但预计棚改和保障房建设的力度会有所加大，从而确保房地产投资增速不会出现明显下滑。