各地房地产政策松紧不一 北京或将商住房纳入限购

楼市的冷热不均，导致各地政策松紧不一。如在楼市库存量大、去化不畅的大连，为加速去库存，当地政府近日出台了《关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，涉及18条具体政策。而在楼市火爆、地王频出的一线及热点二线城市，政策却在不断收紧，如北京近来就盛传“商住房或将全面纳入限购范围，楼市限购可能进一步升级”的消息。

大连18条新政竭力去库存

记者从大连市国土资源和房屋局最新获悉，此次发布的《意见》涉及棚户区改造、人才住房鼓励、加大宣传促销力度、支持改善住房条件、加强房地产用地管控、加快培育住房租赁市场、取消过时限制性政策等18个方面，旨在消化库存、稳定市场。

《意见》明确，2016年大连市计划完成棚户区改造1.3万套，力争用两三年时间基本完成现有棚户区改造任务。同时，要加大货币化安置力度，主城区货币化安置比例力争达到80%以上。

给予各类人才住房多项鼓励和补贴也是此次《意见》的一大亮点。一方面积极推进大连引进人才的“3345”安家工程，对各类顶尖人才、领军人才等最高给予300万元安家费;另一方面实施人才购房和租房补贴政策。

此外，为加速商品房销售，大连政府还给予个人买房各种货币奖励。如在大连市春、夏、秋季房交会期间购买参展的新建商品住房，并在展会结束后15个工作日内正式办理房屋买卖合同网签备案的，在取得房屋所有权证时，政府给予购房奖励。对于一年内在市内四区置换型购买新建商品住宅的，购买住房面积大于出售住房面积的，按面积差每平方米奖励100元。

结合当前房地产市场形势，大连明确取消了多项限制性政策。如放开市内四区和高新区的住房限购政策，鼓励居民的改善性购房需求;外籍人士购买自住商品房不受套数限制;暂停实施新建商品住房“70/90”政策等。

北京或将商住房纳入限购

一边是以大连为代表的三、四线城市继续出台刺激政策、推动楼市去库存;另一边，一线及部分热点二线城市仍地王频出、市场热度不减，楼市紧缩政策继续加码的风声渐起。记者自当地市场人士处获悉，近日，一则“北京商住房即将全面纳入限购”的消息不胫而走。虽然截至目前并没有官方消息证实，但当地业内人士普遍认为，限购升级等紧缩性政策的出台是大概率事件。

北京商住房限购的传言始见于6月6日下午，起因为北京门头沟区停止商品房销售网签，虽然并没有证实是由于商住房即将限购，但市场对政策传闻的敏感度出乎想象。随后，不少楼盘开始抓紧机会促销，尤其是各区商住型项目，临时开盘、提前开盘的不在少数。北京中原地产数据统计，以北京年内销冠的尚峯壹號(商住项目)为例，截至6月13日，该项目今年签约金额已达到57.25亿元，但其中近54亿元是最近几天签的约。

据《2016-2021年中国中国房地产行业发展分析及投资潜力研究报告》介绍，所谓商住房，是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中，开发商为快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售。在北京、上海等一线城市地价高企、住宅市场日趋豪宅化的当下，商住房由于不限购、总价相对较低，越来越受到刚需人群的青睐。

事实上，在2016年5月5日，曾经是北京商住房供应大区的通州就已出台新政，将商住房纳入限购范围，向三类家庭暂停出售商务型公寓。该区新建商业、办公项目按照规划用途销售，不能卖给个人，只卖给企业。一个令开发商不安的数据是，在商住房限购政策出台后一个月，通州商住类产品成交量跌幅超过99%，签约累计仅13套。

北京中原地产分析师张大伟向记者表示，此时北京若将商住房纳入限购范围，无疑将令市场成交急转直下。从供应量看，因为最近几年北京的土地供应结构，商住类物业的潜在供应量甚至超过商品房住宅，所以商住类物业若全面纳入限购，可能会造成市场成交大幅度下降。

业内人士认为，目前全国房地产市场冷热不均的现象更加严重，各地政策松紧不一、难以统一，大多数三、四线城市出台各种去库存政策，但效果不甚理想。而华东、华南部分热点一、二线城市楼市却持续火热，地王频出。“这也令一些热点城市或将面临限购升级，或将重启限购政策。”丁祖昱认为，如果这些热点城市重启限购令，确实能够在短期内为楼市降温，起到维稳地价和房价的效果。但这张牌一旦打出，对市场的影响也是巨大的。以热点城市为例，2011年南京、苏州、合肥都在限购出台后遭遇了严冬，而2014年9月前后的限购解绑，才让这些城市提前迎来了楼市回暖。